-
Khái niệm và giá trị pháp lý của việc đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tương đương tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vì vậy đặt cọc là một giao dịch dân sự độc lập và có giá trị ràng buộc pháp lý. Khi đã nhận cọc, bên nhận có trách nhiệm bán theo thỏa thuận, nếu không thực hiện sẽ phát sinh nghĩa vụ pháp lý.
-
Nhận tiền đặt cọc rồi không bán có bị phạt không?
Căn cứ Điều 328 và Điều 422 Bộ luật Dân sự bên nhận đặt cọc từ chối bán khi đã nhận tiền mà không có lý do chính đáng thì:
Phải trả lại tiền đặt cọc.
Phải bồi thường thêm khoản tiền tương đương tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Trường hợp có thỏa thuận đặt cọc kèm phạt vi phạm, bồi thường thì áp dụng đúng mức đã cam kết trong văn bản đặt cọc.
Ví dụ bà A nhận 200 triệu tiền cọc mua đất từ ông B nhưng sau đó bán cho người khác với giá cao hơn, không hoàn lại tiền và từ chối ký hợp đồng. Ông B có quyền khởi kiện yêu cầu hoàn lại tiền và phạt vi phạm nếu hợp đồng có thỏa thuận hoặc áp dụng quy định gấp đôi tiền cọc nếu không có điều khoản khác.
-
Có được đơn phương hủy bỏ đặt cọc không?
Việc hủy bỏ giao dịch sau khi đặt cọc chỉ hợp pháp nếu:
Có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc cho phép một trong hai bên đơn phương hủy cọc mà không phải bồi thường.
Do sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, lệnh cấm của nhà nước.
Bên kia vi phạm cam kết hoặc chậm trễ thời hạn khiến mục đích đặt cọc không thể thực hiện.
Trường hợp tự ý hủy đặt cọc vì lý do chủ quan như đổi ý, bán cho người khác, tăng giá... đều bị xem là vi phạm hợp đồng.
-
Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài khoản tiền đặt cọc
Ngoài việc trả lại tiền cọc và khoản phạt theo luật hoặc hợp đồng, bên vi phạm còn có thể bị yêu cầu bồi thường thêm thiệt hại thực tế nếu chứng minh được, ví dụ:
Chi phí đi lại, làm hồ sơ, công chứng
Thiệt hại do bỏ qua cơ hội mua bán khác
Thiệt hại do bên thứ ba yêu cầu bồi thường vì hợp đồng phụ thuộc vào giao dịch đặt cọc
Tòa án thường xem xét các khoản chi phí hợp lý và có chứng từ chứng minh để chấp nhận yêu cầu bồi thường.
-
Có thể xử lý hình sự nếu nhận cọc rồi không bán?
Trường hợp bên nhận đặt cọc có dấu hiệu gian dối ngay từ đầu, cố tình chiếm đoạt tiền cọc của nhiều người hoặc bỏ trốn thì có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.
Tuy nhiên nếu tranh chấp chỉ là dân sự do thay đổi ý chí hoặc vi phạm cam kết thì không đủ căn cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự.
Người bị hại cần thu thập đầy đủ tài liệu như hợp đồng, biên nhận cọc, tin nhắn, chứng từ chuyển khoản để chứng minh ý chí thật sự của bên nhận cọc.
-
Hướng xử lý khi gặp trường hợp nhận cọc rồi không bán
Gửi yêu cầu thương lượng với bên nhận cọc yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả khoản tiền đặt cọc kèm phạt vi phạm.
Nếu không được giải quyết, gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú yêu cầu tòa án buộc bên nhận cọc hoàn trả tiền, phạt vi phạm và bồi thường.
Có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản nếu lo ngại bị chiếm đoạt.
Trường hợp có dấu hiệu hình sự, làm đơn tố cáo đến cơ quan công an để điều tra hành vi lừa đảo
-
Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng phải lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ và nên công chứng hoặc có người làm chứng.
Ghi rõ thông tin tài sản, thời gian thực hiện hợp đồng chính thức, hình thức thanh toán và điều khoản xử lý vi phạm.
Có điều khoản phạt vi phạm riêng và ghi nhận mức bồi thường cụ thể.
Nên đính kèm các giấy tờ như bản sao sổ đỏ, giấy tờ xe, hình ảnh tài sản… để tránh tranh chấp.
Theo đó, việc nhận tiền đặt cọc rồi không bán là hành vi vi phạm cam kết và có thể gây thiệt hại lớn cho bên đặt cọc. Pháp luật hiện hành đã có cơ chế xử lý rõ ràng bằng cách phạt tiền, bồi thường thiệt hại và trong trường hợp nghiêm trọng có thể xử lý hình sự. Để đảm bảo an toàn khi đặt cọc, người dân cần soạn hợp đồng rõ ràng, yêu cầu bên nhận cọc thực hiện đúng nghĩa vụ, và không nên giao tiền nếu chưa có đủ thông tin pháp lý minh bạch về tài sản. Nếu có tranh chấp, nên sớm liên hệ luật sư để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết đúng luật.