Hỏi: Thưa Luật sư, nhà em vừa xảy ra việc là mẹ em cho vay tiền nhưng trong lúc đôi co với người vay thì họ đã xé tờ giấy vay tiền đó (giấy vay tiền này được viết tay có nội dung số tiền vay và thời hạn trả nợ). Vậy trường hợp để trốn tránh nghĩa vụ trả nợ mà bên vay nợ đã cố tình xé giấy vay tiền thì bên cho vay có còn đòi được nợ không?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ và Đồng nghiệp xin giải đáp như sau:

1. Giấy vay tiền có được xem là giao dịch dân sự có hiệu lực?

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015:

" Điều 116. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Theo đó, hình thức vay tiền thông qua giấy vay tiền viết tay thuộc giao dịch dân sự bằng văn bản theo quy định của pháp luật. Giấy vay tiền viết tay làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết.

Theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Vậy nên, về bản chất, nếu giấy vay tiền viết tay đáp ứng đủ các điều kiện trên về mặt chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội đung và hình thức theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì là một loại hợp đồng vay tài sản.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 463. Hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, giấy vay tiền viết tay là một hợp đồng vay tài sản, khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì giấy viết tay có giá trị pháp lý và ràng buộc các bên trong hợp đồng vay tài sản phải thực hiện nghĩa vụ của mình.

2. Bị xé giấy vay tiền thì người cho vay có lấy lại được tiền?

Việc bị xé giấy vay tiền có thể sẽ không ảnh hưởng đến việc bên cho vay yêu cầu bên vay trả nợ, nếu trong trường hợp bên cho vay có những tài liệu, chứng cứ ngoài giấy nợ là bên vay vẫn chưa hoàn thành việc trả nợ của mình. 

Vì theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, đối với giao dịch dân sự thì hình thức giao kết có thể bằng lời nói; bằng văn bản; hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy, ngoài giấy nợ ra nếu bạn có các chứng cứ khác như đoạn ghi âm, ảnh chụp giấy nợ… thì giao dịch dân sự giữa hai bên vẫn có hiệu lực.

Cụ thể thì giao dịch dân sự cho vay giữa hai bên có thể được xác lập bằng hình thức lời nói, văn bản; hoặc hành vi cụ thể. Trong trường hợp này, giao dịch được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản đã bị xé thì chỉ cần chủ nợ có các bằng chứng khác như đoạn ghi âm, … thì giao dịch dân sự giữa hai bên vẫn còn hiệu lực, như vậy thì bên vay vẫn phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay. 

Như vậy, việc bị xé giấy nợ không hẳn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến quyền của bên cho vay đòi nợ, nếu có các tài liệu và chứng cứ khác để chứng minh sự tồn tại của khoản nợ. Bằng cách này, bên cho vay vẫn có cơ hội yêu cầu bên vay trả nợ theo quy định pháp luật.

Hỏi: Chào Luật sư Hảo và Đồng nghiệp, vừa qua tôi có xảy ra vụ việc tranh chấp đất đai và đã có quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu của tôi đối với mảnh đất tranh chấp. Cho tôi hỏi tôi cần chuẩn bị những gì để làm thủ tục sang tên sổ đỏ? Ngoài ra bên kia viện nhiều lí do, thoái thác việc giao sổ đỏ gốc để tôi làm thủ tục sang tên, giờ tôi phải giải quyết vấn đề này như thế nào?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ và Đồng nghiệp xin giải đáp như sau:

1. Sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng (Sổ đỏ) theo Bản án/Quyết định của Tòa án được không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi đã có quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu của bạn đối với phần đất tranh chấp thông qua bản án hoặc quyết định thì bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên.

2. Đăng ký biến động đất đai theo Bản án/Quyết định của Tòa khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng được không?

- Theo quy định tại điểm k khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

…

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.”

=> Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện là nơi thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Về thành phần hồ sơ quy định tại khoản 9 Điều 5 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT như sau:

“5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận (nếu có) và văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp; văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản góp vốn và văn bản bàn giao tài sản góp vốn theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩu kèm theo; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn kèm theo.”

Có thể thấy, trong trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án, quyết định thi hành án đã có hiệu lực thi hành mà không thu hồi được bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp thì người đi đăng ký cũng không cần phải nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Tóm lại, trong trường hợp của bạn khi bên kia không hợp tác giao lại sổ đỏ thì bạn vẫn có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Bản án/Quyết định đã có hiệu lực thi hành của Toà án.

Hỏi: Tôi có nhu cầu mua nhà đất, bên bán có yêu cầu tôi đặt cọc một số tiền. Trường hợp nếu tôi đã đặt cọc nhưng không muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán này thì có mất cọc hay không? Mong sớm nhận được phản hồi từ ban tư vấn.

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ và Đồng nghiệp xin giải đáp như sau:

1. Khái niệm đặt cọc

Theo quy định tại. khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

2. Giao dịch mua bán nhà đất có bắt buộc phải đặt cọc?

Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất. Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.

Thực tế, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở thì thực hiện các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

3. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Hợp đồng đặt cọc không có một văn bản nào quy định thế nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không được quy định tại bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào. Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực.

4. Đặt cọc nhưng không thực hiện việc mua bán nhà đất có mất cọc hay không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

…

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo điều luật nêu trên quy định về trường hợp đã đặt cọc nhưng không thực hiện mua bán:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.