Thực trạng phổ biến nhưng rủi ro cao

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản hiện nay, việc đặt cọc mua đất khi bên nhận cọc chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có giấy ủy quyền hợp pháp diễn ra rất phổ biến. Người mua thường tin vào lời hứa: “Sổ đang làm”, “đã mua rồi nhưng chưa sang tên”, “chủ đất là người nhà”. Người bán thì tin rằng chỉ cần “đặt cọc giữ chỗ”, sau đó sẽ hợp thức hóa giấy tờ.

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy:
Phần lớn các giao dịch đặt cọc dạng này đều bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là không được phạt cọc, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài.

Hai bản án phúc thẩm dưới đây là ví dụ điển hình, phản ánh quan điểm xét xử thống nhất và ngày càng chặt chẽ của Tòa án.

Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong mua bán đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó đặc biệt quan trọng là:

• Chủ thể có quyền định đoạt đối với tài sản

• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật

Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định rất rõ:

Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện theo luật định.

Như vậy, người không đứng tên sổ đỏ, không có giấy ủy quyền hợp pháp, về nguyên tắc không có quyền nhận cọc để chuyển nhượng đất.

Ví dụ thực tế 1: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương

Trong Bản án số 264/2022/DS-PT, Tòa án xem xét tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông D.

Tình huống điển hình

• Ông D không phải là người đứng tên sổ đỏ

• Tại thời điểm nhận cọc, ông D chưa được chủ đất ủy quyền

• Hai bên vẫn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Bà H giao số tiền cọc 330 triệu đồng

Nhận định của Tòa án

Hội đồng xét xử phúc thẩm khẳng định:

• Ông D không có quyền định đoạt đất tại thời điểm nhận cọc

• Giao dịch đặt cọc vi phạm Điều 168 Luật Đất đai

• Thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015

Đặc biệt, Tòa án xác định:

• Cả hai bên đều có lỗi:

  • Bên nhận cọc biết mình chưa đủ điều kiện pháp lý

  • Bên đặt cọc không kiểm tra tình trạng pháp lý đất

Hệ quả pháp lý

• Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

• Ông D phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc

• Không áp dụng phạt cọc, không bồi thường thiệt hại

Đây là lập luận mang tính chuẩn mực, được áp dụng rất phổ biến trong xét xử hiện nay.

Ví dụ thực tế 2: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Trong Bản án số 06/2022/DS-PT, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhiều thửa đất với số tiền cọc lên đến 2 tỷ đồng.

Tình huống pháp lý

• Bà T nhận cọc dù không phải chủ sử dụng đất

• Không có giấy ủy quyền của chủ đất

• Ông D (bên đặt cọc) biết rõ tình trạng pháp lý nhưng vẫn giao tiền vì tin tưởng

Quan điểm của Tòa án

Tòa án phúc thẩm khẳng định:

• Các bên đã thỏa thuận giao dịch đối với tài sản của người khác

• Hành vi này vi phạm điều cấm của pháp luật

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập

Tòa án cũng nhấn mạnh:

Khi cả hai bên đều biết tài sản không đủ điều kiện giao dịch mà vẫn đặt cọc thì không bên nào được hưởng lợi từ tiền cọc.

Phán quyết

• Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu

• Buộc hoàn trả toàn bộ 2 tỷ đồng tiền cọc

• Không phạt cọc, không bồi thường thiệt hại

Điểm chung trong xét xử và áp dụng pháp luật

Từ hai bản án trên, có thể rút ra 4 nguyên tắc xét xử thống nhất:

1. Không có quyền bán thì không được nhận cọc

Dù gọi tên là “giữ chỗ”, “làm tin”, “đặt trước”, nếu mục đích là chuyển nhượng đất thì người nhận tiền phải có quyền định đoạt hợp pháp.

2. Giao dịch vi phạm Luật Đất đai là giao dịch vô hiệu

Khi vi phạm Điều 168 Luật Đất đai, Tòa án áp dụng Điều 123 Bộ luật Dân sự để tuyên vô hiệu.

3. Cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc

Áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

• Hoàn trả tiền

• Không phạt cọc

• Không bồi thường nếu không chứng minh được thiệt hại riêng biệt

4. Tòa án không “hợp thức hóa” giao dịch rủi ro

Dù các bên tự nguyện, giao tiền thật, thỏa thuận rõ ràng, Tòa án vẫn ưu tiên bảo vệ trật tự pháp lý về đất đai, không công nhận giao dịch trái luật.

Bài học pháp lý quan trọng cho người mua và người bán

• Người mua đất:
  Đừng giao tiền cọc khi người bán chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có ủy quyền công chứng.

• Người nhận cọc:
  Nhận cọc khi chưa đủ điều kiện pháp lý có thể phải trả lại toàn bộ tiền, thậm chí phát sinh trách nhiệm khác.

• Nhà đầu tư:
  Không nên xem đặt cọc là “lách luật an toàn”. Tòa án hiện nay xử rất chặt.

Kết luận

Hai bản án phúc thẩm nêu trên cho thấy một thông điệp rất rõ ràng:

Đặt cọc mua đất khi người nhận cọc không có quyền định đoạt hợp pháp gần như chắc chắn bị tuyên vô hiệu. Không phạt cọc, chỉ hoàn trả tiền.

Đây là xu hướng xét xử ổn định, nhất quán và người dân cần hiểu đúng để tránh mất thời gian, chi phí và cơ hội đầu tư.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP

🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com/
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

Trong thực tiễn tố tụng dân sự, không ít vụ án khi đã được đưa ra xét xử phúc thẩm thì các bên đương sự lại đạt được thỏa thuận, hòa giải ngoài Tòa án hoặc xét thấy việc tiếp tục tranh chấp không còn cần thiết. Khi đó, một câu hỏi thường được đặt ra là: Nguyên đơn có được rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện ở giai đoạn phúc thẩm hay không? Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có được rút yêu cầu của mình không? Và hệ quả pháp lý của việc rút yêu cầu này là gì?

Bài viết dưới đây phân tích chuyên sâu các quy định pháp luật hiện hành, kết hợp thực tiễn xét xử, nhằm giúp người dân và doanh nghiệp hiểu đúng, làm đúng, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Phân biệt giai đoạn phúc thẩm trong tố tụng dân sự

Xét xử phúc thẩm là giai đoạn Tòa án cấp trên trực tiếp xem xét lại bản án, quyết định sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật khi có kháng cáo, kháng nghị hợp lệ. Phúc thẩm không phải là “xét xử lại từ đầu”, mà là xem xét trong phạm vi kháng cáo, kháng nghị và những vấn đề liên quan.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc các bên không còn quyền định đoạt đối với yêu cầu của mình. Trên thực tế, quyền tự định đoạt của đương sự vẫn được pháp luật bảo đảm, kể cả tại giai đoạn phúc thẩm.

2. Nguyên đơn có được rút yêu cầu khởi kiện tại giai đoạn phúc thẩm không?

2.1. Căn cứ pháp lý

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nguyên đơn có quyền rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện trong suốt quá trình giải quyết vụ án, kể cả tại phiên tòa phúc thẩm.

Cụ thể, Điều 289 và Điều 296 quy định rõ:
Tòa án phúc thẩm phải xem xét việc rút yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; nếu việc rút yêu cầu là tự nguyện, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, thì Hội đồng xét xử phúc thẩm có quyền đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần hoặc toàn bộ yêu cầu đó.

2.2. Điều kiện để việc rút yêu cầu được chấp nhận

Việc rút yêu cầu khởi kiện tại phúc thẩm chỉ được Tòa án chấp nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Việc rút yêu cầu là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, đe dọa;

• Không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc bên thứ ba;

• Không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;

• Không trái quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

Nếu có căn cứ cho thấy việc rút yêu cầu nhằm che giấu giao dịch trái pháp luật hoặc xâm hại lợi ích công cộng, Tòa án có quyền không chấp nhận.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có được rút yêu cầu tại phúc thẩm không?

3.1. Quyền rút yêu cầu độc lập

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập được pháp luật tố tụng dân sự xác định là một chủ thể tố tụng đặc biệt, có quyền và nghĩa vụ tương đương nguyên đơn đối với yêu cầu độc lập của mình.

Do đó, tại giai đoạn phúc thẩm, người này hoàn toàn có quyền rút toàn bộ hoặc một phần yêu cầu độc lập, với điều kiện tương tự như nguyên đơn.

3.2. Hệ quả pháp lý khi rút yêu cầu độc lập

Khi người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan rút toàn bộ yêu cầu độc lập:

• Hội đồng xét xử phúc thẩm sẽ đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần yêu cầu độc lập đó;

• Bản án sơ thẩm đối với yêu cầu độc lập không còn được xem xét lại;

• Người rút yêu cầu mất quyền khởi kiện lại đối với cùng yêu cầu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đây là điểm rất quan trọng mà nhiều đương sự thường bỏ qua, dẫn đến những hệ quả pháp lý bất lợi về sau.

4. Hệ quả pháp lý của việc rút yêu cầu khởi kiện, rút yêu cầu độc lập tại phúc thẩm

4.1. Đối với bản án sơ thẩm

Khi nguyên đơn hoặc người có yêu cầu độc lập rút toàn bộ yêu cầu:

• Tòa án phúc thẩm đình chỉ xét xử phúc thẩm;

• Bản án sơ thẩm đối với phần yêu cầu đã rút đương nhiên có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ra quyết định đình chỉ.

Điều này đồng nghĩa với việc: không còn cơ hội sửa án, hủy án hoặc xét xử lại đối với phần đã rút yêu cầu.

4.2. Về án phí phúc thẩm

Theo quy định về án phí, lệ phí Tòa án:

• Người kháng cáo rút kháng cáo hoặc rút yêu cầu tại phúc thẩm vẫn phải chịu án phí phúc thẩm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác được Tòa án chấp nhận;

• Án phí sơ thẩm vẫn được giữ nguyên theo bản án sơ thẩm đã tuyên.

5. Ví dụ thực tế từ thực tiễn xét xử

Ví dụ:
Trong một vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Khánh Hòa, bản án sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả lại đất cho nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo. Khi vụ án được đưa ra xét xử phúc thẩm, hai bên đạt được thỏa thuận hòa giải ngoài Tòa án, nguyên đơn đồng ý nhận tiền bồi thường và rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử ghi nhận việc rút yêu cầu là tự nguyện, hợp pháp và ra quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm. Hệ quả là bản án sơ thẩm có hiệu lực ngay, các bên không được tiếp tục tranh chấp lại cùng nội dung.

6. Những lưu ý quan trọng khi rút yêu cầu tại phúc thẩm

• Chỉ nên rút yêu cầu khi đã đánh giá đầy đủ hậu quả pháp lý;

• Nên thể hiện việc rút yêu cầu bằng văn bản rõ ràng, có chữ ký hợp lệ;

• Trường hợp vụ án có nhiều yêu cầu, cần xác định rõ rút toàn bộ hay rút một phần;

• Nên tham vấn luật sư trước khi rút yêu cầu để tránh mất quyền lợi về sau.

7. Vai trò của luật sư trong giai đoạn phúc thẩm

Giai đoạn phúc thẩm là “cơ hội cuối cùng” để sửa chữa những sai sót của bản án sơ thẩm. Việc rút hay không rút yêu cầu khởi kiện, yêu cầu độc lập không chỉ là quyết định thủ tục, mà là quyết định chiến lược pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi lâu dài của đương sự.

Luật sư có vai trò phân tích rủi ro, dự báo hệ quả pháp lý và giúp thân chủ lựa chọn phương án tối ưu nhất.

KẾT LUẬN

Pháp luật tố tụng dân sự cho phép nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan rút yêu cầu ngay cả trong giai đoạn xét xử phúc thẩm. Tuy nhiên, việc rút yêu cầu kéo theo những hệ quả pháp lý rất quan trọng, đặc biệt là làm cho bản án sơ thẩm có hiệu lực và chấm dứt khả năng tranh tụng tiếp theo.

Do đó, mỗi quyết định rút yêu cầu tại phúc thẩm cần được cân nhắc kỹ lưỡng, có sự tư vấn của luật sư chuyên sâu để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP

📍 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

Trong suy nghĩ của rất nhiều người, ly hôn đồng nghĩa với một quy tắc tưởng như bất biến:
👉 “Tài sản chung thì chia đôi, mỗi người một nửa.”

Chính niềm tin này đã khiến không ít người chủ quan, không chuẩn bị chứng cứ, không xây dựng chiến lược pháp lý, để rồi mất phần tài sản đáng lẽ thuộc về mình hoặc phải chia nhiều hơn mình nghĩ.

Thực tế, pháp luật Việt Nam chưa bao giờ quy định ly hôn là đương nhiên chia đôi tài sản. “Chia đôi” chỉ là nguyên tắc tham chiếu, còn kết quả cuối cùng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố pháp lý cụ thể.

Bài viết này sẽ phân tích đầy đủ, dễ hiểu nhưng đúng luật về vấn đề: vì sao ly hôn không phải lúc nào cũng chia đôi tài sản, kèm ví dụ thực tế và căn cứ pháp luật rõ ràng.

1. Quy định gốc của pháp luật: “Chia đôi” không phải là chia đều

Điều luật quan trọng nhất cần nhắc tới là Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

Khoản 2 Điều 59 quy định:

“Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố:

• Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

• Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung;

• Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh, nghề nghiệp;

• Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.”

👉 Cụm từ “có tính đến” chính là chìa khóa.
Nó cho phép Tòa án chia không đều, thậm chí chênh lệch rất lớn, nếu có căn cứ.

2. Khi nào Tòa án không chia đôi tài sản?

2.1. Công sức đóng góp không ngang nhau

Đây là lý do phổ biến nhất khiến tài sản không chia đôi.

Nếu một bên:

• Là người trực tiếp tạo ra thu nhập chính;

• Góp vốn, quản lý, duy trì tài sản;

• Chứng minh được vai trò nổi bật trong việc hình thành khối tài sản,

thì Tòa án có thể chia cho người đó phần nhiều hơn.

Ngược lại, nếu một bên không đóng góp, hoặc đóng góp rất hạn chế, thì không có cơ sở để chia 50/50.

📌 Lưu ý quan trọng:
Công sức đóng góp không chỉ là tiền, mà còn bao gồm:

• Chăm sóc con cái;

• Quản lý gia đình;

• Hỗ trợ tinh thần, hậu phương cho người kia phát triển.

2.2. Một bên có lỗi nghiêm trọng trong hôn nhân

Luật cho phép Tòa án xem xét lỗi khi chia tài sản.

Các hành vi thường được coi là lỗi:

• Ngoại tình nghiêm trọng;

• Bạo lực gia đình;

• Phá tán tài sản chung;

• Bỏ mặc nghĩa vụ vợ chồng, con cái.

Trong nhiều vụ án, người có lỗi bị chia ít hơn đáng kể, đặc biệt khi lỗi đó trực tiếp dẫn tới ly hôn.

2.3. Tài sản hình thành chủ yếu từ tài sản riêng

Theo Điều 33 và Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:

• Tài sản có trước hôn nhân;

• Tài sản được tặng cho, thừa kế riêng;

là tài sản riêng, trừ khi có căn cứ nhập vào tài sản chung.

Nếu một khối tài sản:

• Được mua chủ yếu từ tiền riêng của một bên,

• Bên còn lại không chứng minh được sự đóng góp đáng kể,

thì khi ly hôn, Tòa án có thể chia lệch mạnh, thậm chí gần như toàn bộ cho người có tài sản riêng.

2.4. Phải bảo vệ quyền lợi sản xuất, kinh doanh

Trong trường hợp:

• Vợ hoặc chồng đang trực tiếp kinh doanh, sản xuất;

• Tài sản gắn liền với hoạt động nghề nghiệp;

Tòa án thường ưu tiên giao tài sản đó cho người đang sử dụng, và bên còn lại nhận giá trị tương ứng, chứ không chia cắt cứng nhắc.

Đây là cách để:

• Tránh làm gián đoạn hoạt động kinh tế;

• Bảo đảm nguồn thu nhập ổn định sau ly hôn.

3. Ví dụ thực tế: Vì sao không thể chia đôi?

Ví dụ 1: Chia lệch do công sức đóng góp

Người chồng là người kinh doanh chính, tạo lập khối tài sản nhà đất lớn. Người vợ không đi làm, không tham gia quản lý, cũng không chăm sóc con cái (con do người khác nuôi).
➡️ Tòa án xác định công sức đóng góp chênh lệch, chia cho chồng phần lớn tài sản.

Ví dụ 2: Chia ít do lỗi ngoại tình

Người vợ ngoại tình kéo dài, bỏ mặc gia đình, dẫn đến ly hôn.
➡️ Tòa án xem xét lỗi nghiêm trọng, chia cho người vợ phần tài sản thấp hơn.

Ví dụ 3: Không chia vì là tài sản riêng

Nhà đất được mua bằng tiền thừa kế riêng của người chồng, có chứng cứ rõ ràng.
➡️ Tòa án xác định là tài sản riêng, không chia khi ly hôn.

4. Những hiểu lầm phổ biến khiến nhiều người “mất phần”

1. Nghĩ rằng cứ đứng tên chung là chia đôi

2. Không chứng minh được công sức đóng góp

3. Không lưu giữ chứng cứ về nguồn tiền hình thành tài sản

4. Cho rằng lỗi hôn nhân không ảnh hưởng đến tài sản

Trong tố tụng hôn nhân, ai không chứng minh được thì người đó chịu bất lợi.

5. Vai trò của chứng cứ trong chia tài sản khi ly hôn

Tòa án không chia theo cảm tính. Mọi lập luận đều phải dựa trên:

• Sao kê tài khoản;

• Hợp đồng mua bán;

• Giấy tờ thừa kế, tặng cho;

• Chứng cứ về hành vi vi phạm nghĩa vụ hôn nhân.

Thiếu chứng cứ, rất khó để yêu cầu chia khác 50/50.

6. Lời khuyên từ luật sư hôn nhân gia đình

• Đừng mặc định ly hôn là chia đôi tài sản

• Cần xác định rõ tài sản chung – riêng ngay từ đầu

• Thu thập chứng cứ về nguồn gốc và công sức đóng góp

• Có chiến lược pháp lý trước khi ra Tòa

Rất nhiều vụ án, chỉ cần chuẩn bị đúng, kết quả đã hoàn toàn khác.

Kết luận

Ly hôn không đồng nghĩa với chia đôi tài sản.
“Chia đôi” chỉ là nguyên tắc khởi điểm, còn kết quả cuối cùng phụ thuộc vào công sức, lỗi, hoàn cảnh và chứng cứ cụ thể của từng bên.

Hiểu đúng luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi tài sản, mà còn giúp các bên tránh những tranh chấp kéo dài, tốn kém và mệt mỏi.

Thông tin liên hệ tư vấn

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
📍 Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

Luật sư Nha Trang – Khánh Hòa