Kết luận

Nội dung câu hỏi:

Bà tôi năm nay 79 tuổi, có thực hiện việc bán đất cho cháu ruột là con trai của anh trai mình. Ban đầu, bà tôi chỉ có ý định chuyển nhượng 1/3 diện tích đất, tuy nhiên do tin tưởng người cháu nên bà đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và ký vào một số giấy tờ mà người cháu đưa. Về sau, gia đình mới phát hiện người cháu này đã làm thủ tục để đứng tên sở hữu 2/3 diện tích đất trong sổ đỏ.

Đáng lưu ý, sổ đỏ trước đây được cấp đứng tên hộ gia đình, gồm bà tôi và con trai bà. Khi chuyển nhượng đất, chỉ có bà tôi ký giấy tờ, còn con trai và các con gái của bà không biết và không ký kết bất kỳ giấy tờ nào liên quan.

Xin hỏi: Trong trường hợp này, bà tôi hoặc gia đình tôi có thể khởi kiện để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người cháu và đòi lại phần diện tích đất bị chuyển nhượng trái pháp luật hay không?

Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp. Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận định vụ việc có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật về quyền định đoạt tài sản chung hộ gia đình và khả năng bị lừa dối trong giao dịch dân sự. Sau đây là phần phân tích và tư vấn chi tiết:

1. Về quyền sở hữu đất – Giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình

Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên “hộ gia đình” thì quyền sử dụng đất đó là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của các thành viên trong hộ tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể, khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản… phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.”

Như vậy, việc bà của bạn tự ý ký giấy tờ chuyển nhượng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của con trai và các thành viên đủ tuổi trong hộ gia đình là hành vi xâm phạm quyền sở hữu chung, làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo tính pháp lý.

2. Xem xét tính hợp pháp của giao dịch và khả năng khởi kiện

Chúng tôi phân tích hai khả năng như sau:

Trường hợp 1: Người con trai (cùng đứng tên hộ gia đình) đã thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

• Trong trường hợp này, việc bà bạn đơn phương ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người cháu mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của người con trai và các thành viên đủ điều kiện khác trong hộ gia đình là hành vi trái quy định pháp luật.

• Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.”

=> Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu toàn phần.

Hệ quả pháp lý: Gia đình có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:

• Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;

• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người cháu;

• Yêu cầu trả lại phần diện tích đất đã chuyển nhượng trái pháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 02 năm kể từ ngày người có quyền, lợi ích liên quan biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Trường hợp 2: Người con trai khi đó chưa thành niên

• Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, người con trai chưa thành niên, tức chưa có đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia thỏa thuận định đoạt tài sản chung thì quyền định đoạt tài sản chung chưa hình thành đầy đủ, do đó bà bạn có thể có căn cứ thực hiện giao dịch, nhưng vẫn phải đảm bảo không vi phạm lợi ích hợp pháp của thành viên trong hộ gia đình.

• Tuy nhiên, trường hợp này sẽ phức tạp hơn về mặt chứng minh, nên nếu việc chuyển nhượng thể hiện rõ ý chí của bà bạn, thì khả năng khởi kiện sẽ yếu hơn.

3. Khả năng chứng minh hành vi lừa dối trong giao dịch

Ngoài các vấn đề về định đoạt tài sản chung, gia đình cũng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối nếu chứng minh được rằng:

• Người cháu đã cố ý đưa ra giấy tờ sai lệch nội dung hoặc không đúng với thỏa thuận ban đầu là chỉ chuyển nhượng 1/3 diện tích đất;

• Lợi dụng sự tin tưởng và tuổi cao, hiểu biết pháp luật hạn chế của bà bạn để khiến bà ký giấy tờ với nội dung không đúng ý chí.

Căn cứ pháp lý: Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối… thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

KẾT LUẬN & ĐỀ XUẤT HÀNH ĐỘNG

Trong vụ việc này, bà và gia đình có cơ sở pháp lý để khởi kiện, với các yêu cầu:

• Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;

• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng trình tự pháp luật;

• Đòi lại phần đất đã bị chiếm đoạt trái pháp luật.

Để thực hiện, gia đình nên:

• Chuẩn bị hồ sơ gồm: giấy tờ gốc, bản sao Giấy chứng nhận QSDĐ, các tài liệu giao dịch chuyển nhượng, giấy tờ chứng minh thành viên hộ gia đình;

• Gửi đơn khởi kiện đến TAND Khu vực nơi có đất;

• Có thể liên hệ với luật sư để hỗ trợ trong quá trình thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi tại Tòa.

Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp đối với câu hỏi của bạn. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quý khách hàng trong các tranh chấp đất đai và dân sự.

Trân trọng,
Luật sư Vũ Như Hảo
Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp

A - Câu hỏi từ khách hàng:

Người gửi: Chị Trần Thị L – Khánh Hòa

Chồng tôi vừa qua đời đột ngột và không để lại di chúc. Trước đó, chồng tôi có tham gia 02 hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. Trong đó, hợp đồng thứ nhất có chỉ định tôi là người thụ hưởng, còn hợp đồng thứ hai không chỉ định người thụ hưởng.

Sau khi chồng tôi mất, công ty bảo hiểm đã chi trả cho tôi 1,5 tỷ đồng từ hợp đồng có chỉ định người thụ hưởng, còn hợp đồng thứ hai (1 tỷ đồng) được chi trả cho tôi và mẹ chồng (mẹ ruột của chồng tôi).

Hiện có một người tên N. khởi kiện yêu cầu tôi và mẹ chồng trả khoản nợ 1,5 tỷ đồng mà chồng tôi vay trước khi mất (có giấy tờ vay rõ ràng). Người đó cho rằng số tiền bảo hiểm 2,5 tỷ mà tôi và mẹ chồng nhận được phải dùng để thanh toán nghĩa vụ nợ do chồng tôi để lại.

Tôi muốn hỏi: Khoản tiền 1,5 tỷ đồng tôi được nhận từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ có chỉ định người thụ hưởng có được xem là di sản thừa kế không? Tôi có phải dùng số tiền này để trả nợ cho chồng không?

B - Trả lời từ Công ty Luật Vũ & Đồng nghiệp:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Vũ & Đồng nghiệp. Về trường hợp của chị, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo khoản 26 Điều 4 Luật Kinh doanh bảo hiểm năm 2022, quy định:

“Người thụ hưởng là tổ chức, cá nhân được bên mua bảo hiểm hoặc người được bảo hiểm chỉ định để nhận tiền bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm.”

Như vậy, quyền nhận tiền bảo hiểm của người thụ hưởng là quyền độc lập, được xác lập theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm, không phụ thuộc vào quan hệ thừa kế.

Trong trường hợp này, chồng chị là bên mua bảo hiểm kiêm người được bảo hiểm, đã chỉ định rõ ràng chị là người thụ hưởng trong hợp đồng thứ nhất. Do đó, số tiền 1,5 tỷ đồng mà chị được nhận là từ quyền của người thụ hưởng theo hợp đồng bảo hiểm, chứ không phải phần tài sản trong khối di sản thừa kế mà chồng chị để lại.

Vì vậy:

• Số tiền bảo hiểm 1,5 tỷ đồng mà chị được nhận từ hợp đồng có chỉ định người thụ hưởng là tài sản riêng của chị, không bị coi là di sản thừa kế, và không bị dùng để thanh toán nợ của người đã mất.

• Đối với hợp đồng bảo hiểm thứ hai không chỉ định người thụ hưởng, số tiền chi trả 1 tỷ đồng này sẽ được coi là di sản thừa kế và sẽ dùng để thực hiện nghĩa vụ tài sản (bao gồm trả nợ, chi phí mai táng...) trước khi phân chia cho những người thừa kế theo pháp luật.

Qua phân tích trên, chị không có nghĩa vụ dùng khoản 1,5 tỷ đồng nhận với tư cách người thụ hưởng bảo hiểm để thanh toán nợ cho chồng mình. Nghĩa vụ thanh toán nợ chỉ phát sinh trên cơ sở phần di sản thừa kế, tức là số tiền bảo hiểm từ hợp đồng không chỉ định người thụ hưởng và các tài sản khác (nếu có) mà chồng chị để lại.

Câu trả lời trên có tính chất tham khảo. Để đảm bảo quyền lợi cao nhất, chị nên làm việc trực tiếp với luật sư để được tư vấn cụ thể theo hồ sơ và chứng cứ của vụ việc.

Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp
📍 16 Mạc Đĩnh Chi, Nha Trang, Khánh Hòa
📞 0914.086.292 (Zalo/Viber)

Khi tình yêu không chỉ là chuyện của trái tim

Trong những ngày chuẩn bị cưới, ai cũng muốn câu chuyện tình của mình trọn vẹn và đẹp đẽ. Thế nhưng, song song với cảm xúc, hôn nhân còn là một quan hệ pháp lý – nơi tài sản, nghĩa vụ và trách nhiệm đan xen.
Một căn nhà mua chung, khoản tiền một bên đóng góp nhiều hơn, hay tài sản cha mẹ cho riêng… tất cả đều có thể trở thành “điểm nóng” khi hôn nhân gặp sóng gió.
Và thực tế cho thấy, không chỉ các cặp Việt – Việt, mà cả hôn nhân có yếu tố nước ngoài đều gặp phải câu hỏi: Có thể thỏa thuận rõ ràng về tài sản chung – riêng trước khi cưới hay không? Và nếu có, pháp luật Việt Nam có công nhận không?

Pháp luật nói gì về thỏa thuận tài sản vợ chồng?

Luật Hôn nhân & Gia đình 2014 đã mở ra một cơ chế rất tiến bộ – “chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận”.
Theo Điều 47 – 50, bên cạnh chế độ tài sản theo luật định, vợ chồng có quyền lựa chọn thỏa thuận trước hôn nhân để xác định đâu là tài sản chung, đâu là tài sản riêng, cách quản lý, định đoạt và phân chia nếu hôn nhân chấm dứt.

Điều kiện để thỏa thuận có hiệu lực:

• Thời điểm: Lập trước khi đăng ký kết hôn.

• Hình thức: Bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực.

• Hiệu lực: Bắt đầu từ ngày đăng ký kết hôn.

Nội dung thỏa thuận phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng, không trái pháp luật, đạo đức xã hội và không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống gia đình.

Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết việc xác định tài sản, sửa đổi – bổ sung, cũng như cách công khai để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba.

Hôn nhân có yếu tố nước ngoài – Những giới hạn cần biết

Với trường hợp một bên là người nước ngoài, Điều 122 Luật HNGĐ 2014 quy định: quan hệ hôn nhân tại Việt Nam áp dụng pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp có điều ước quốc tế khác hoặc pháp luật Việt Nam cho phép áp dụng pháp luật nước ngoài.

Đặc biệt, cần lưu ý:

• Người nước ngoài không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

• Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài bị giới hạn theo Luật Nhà ở.
  Vì vậy, thỏa thuận tài sản chỉ có thể điều chỉnh giá trị hoặc quyền tài chính, không thể “hợp thức hóa” việc đứng tên quyền sử dụng đất nếu pháp luật không cho phép.

Các tình huống điển hình và hướng xử lý

1. Chuẩn bị kết hôn:
   Lập thỏa thuận tài sản (prenup) để xác định rõ tài sản riêng, nguyên tắc hình thành tài sản chung, tỷ lệ góp vốn, cơ chế định đoạt và phân chia.

2. Đã kết hôn, chưa có prenup:

   • Không thể áp dụng thỏa thuận trước hôn nhân từ đầu, nhưng có thể:

     • Lập văn bản chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân (postnup) – công chứng theo quy định.

     • Sửa đổi/bổ sung chế độ tài sản nếu trước đây đã có thỏa thuận.

3. Tài sản là nhà, đất tại Việt Nam:

   • Xác định rõ nguồn tiền góp, tỷ lệ sở hữu giá trị, hoặc cơ chế bồi hoàn khi ly hôn.

   • Tuân thủ giới hạn pháp luật về quyền sở hữu/đứng tên của người nước ngoài.

Checklist nội dung nên có trong thỏa thuận tài sản

• Danh mục tài sản riêng của mỗi bên.

• Nguyên tắc hình thành và quản lý tài sản chung.

• Quy định về nợ chung, nợ riêng.

• Ngưỡng giá trị tài sản cần chữ ký cả hai bên khi định đoạt.

• Cách xử lý tài sản khi ly hôn hoặc một bên chết.

• Phụ lục hoặc sửa đổi khi có biến động tài sản lớn.

Lời khuyên “khôn ngoan” để vừa giữ hạnh phúc, vừa bảo toàn quyền lợi

1. Ghi nhận mọi đóng góp bằng chứng từ rõ ràng.

2. Ưu tiên lập prenup trước hôn nhân, nếu đã cưới thì dùng postnup hợp pháp.

3. Ngôn từ thỏa thuận trung tính – hướng tới minh bạch, ổn định gia đình.

4. Tuân thủ pháp luật chuyên ngành để tránh thỏa thuận vô hiệu.

5. Song ngữ hóa nếu có yếu tố nước ngoài, dự liệu xung đột pháp luật.

Thỏa thuận tài sản vợ chồng không phải là “đơn ly hôn dự phòng”, mà là một cơ chế bảo vệ quyền lợi và phòng ngừa rủi ro. Khi được lập đúng luật, nó vừa giúp các bên yên tâm về mặt tài chính, vừa giảm thiểu tranh chấp nếu hôn nhân đổ vỡ.
Và đôi khi, chính sự rõ ràng ấy lại giúp tình yêu bền lâu hơn.

Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp
📍 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Phước Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📞 0914.086.292 (Zalo/Viber)