CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SỬ DỤNG CHUNG?

09/04/2023 18:28

Hỏi: Tôi xin trình bày ngắn gọn như sau: Trước đây, tôi và 5 người bạn có mua một mảnh đất nông nghiệp. Chúng tôi đã được cấp sổ chung có tên 6 người với hình thức sử dụng là sử dụng chung. Hiện nay, tôi có nhu cầu bán phần của mình trong mảnh đất sử dụng chung đó. Vậy cho tôi hỏi đất nông nghiệp sổ chung có chuyển nhượng được hay không?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:

1. Khái niệm về đất nông nghiệp được cấp sổ chung?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013  về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo đó, đất nông nghiệp được cấp sổ chung hay gọi khác là đất nông nghiệp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Cụ thể:

- Thửa đất nông nghiệp có nhiều người chung quyền sử dụng đất.

- Được cấp sổ chung (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) ghi đầy đủ tên của những người đó trong Giấy chứng nhận và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

- Trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

2. Có được chuyển nhượng đất nông nghiệp sử dụng chung?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

...

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Và tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

...

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp của bạn khi chuyển nhượng đất nông nghiệp sử dụng chung phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại:

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên.

- Trường hợp không có đầy đủ các thành viên ký thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

 
>