VỢ CÓ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHỒNG MẤT NĂNG LỰC HÀNH VI DÂN SỰ?

Câu hỏi: Vào đầu năm 2018 vợ chồng tôi đã ký thỏa thuận đặt cọc và nhận tiền cọc để bán một mảnh đất tại Nha Trang, Khánh Hòa, tuy nhiên trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng để công chứng và sang tên cho người mua thì không may chồng tôi bị tai nạn và hiện phải nhập viện để cấp cứu, điều trị. Hiện nay, chồng tôi vẫn đang hôn mê nên chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy tôi có quyền thay mặt chồng tôi để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Trong trường hợp tôi không được ký hoặc được ký nhưng quá hạn thì tôi có bị phạt hợp đồng không? (Vì trong hợp đồng đặt cọc nếu quá hạn chúng tôi sẽ bị phải trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc).

Công ty Luật Vũ Như Hảo & Cộng sự trả lời:

Thứ nhất, về việc đại diện chồng bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về việc giao dịch đối với tài sản chung của vợ chồng như sau:

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại điều 24 và điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Khoản 3 điều 24, việc đại diện giữa vợ và chồng khi một bên mất năng lực hành vi dân sự, như sau:

"Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan".

Khoản 1, Điều 53 Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định:

“Trường hợp không có người giám hộ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Bộ luật này thì người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau:

1. Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ;”

Như vậy, đối chiếu với những quy định nói trên, bạn phải làm đơn đề nghị tòa án tuyên bố chồng bạn bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi theo quy định tại Điều 22, 23 Bộ luật dân sự 2015; đồng thời tòa án chỉ định bạn là người giám hộ cho chồng.

Sau khi được tòa án chỉ định là người giám hộ, bạn có quyền đại diện theo pháp luật cho chồng bạn để chuyển nhượng phần tài sản của anh ấy trong khối tài sản chung vợ chồng. Tuy nhiên, khi bạn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là người giám hộ của chồng bạn thì cần lưu ý những quy định sau của khoản 1, Điều 59 Bộ Luật dân sự 2015:

“1. …

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ”.

Thứ hai, về việc phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Chồng bạn bị tai nạn là nằm ngoài ý muốn nên đây là sự kiện bất khả kháng. Do đó, trong trường hợp này, nếu hợp đồng chuyển nhượng không thể ký hoặc ký không đúng hạn thì bạn không bị phạt hợp đồng theo như khoản 2, Điều 351 Bộ luật dân sự 2015:

"2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác".