NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN BIẾT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
04/02/2020 01:43
Hộ Gia đình là một chủ thể đặc thù trong các quan hệ pháp luật tại Việt Nam, đặc biệt là trong quan hệ pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Trong phạm vi bài viết này, Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự chia sẻ một số vấn đề về quyền sử dụng đất của Hộ Gia đình nhằm giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật đối với vấn đề này.
1. Quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giải thích Hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, nếu thiếu một trong 3 yếu tố sau đây thì không được coi là thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất”:
(1) Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
(2) Đang sống chung;
(3) Có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ.
Khoản 1 Điều 102 BLDS năm 2015 quy định: “Việc xác định tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này”.
Điều 212 BLDS năm 2015 quy định:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
2. Những điểm cần lưu ý khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất trong Hộ gia đình.
a) Về thời điểm để xác định Hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có QSDĐ là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, Tòa án có thể yêu cầu đương sự cung cấp các loại giấy tờ sau để chứng minh như: (1) GCN QSDĐ cấp cho hộ gia đình; (2) Quyết định được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, từ đó có thể xác định đất được Nhà nước giao cho cá nhân hay hộ gia đình. Nếu cấp cho “Hộ” thì những cá nhân nào trong hộ được QSDĐ; (3) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu đất được chuyển nhượng) để biết ai là người có công sức đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng trên.
b) Về việc xác định ai là thành viên hộ gia đình về nguyên tắc phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCN QSDĐ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Uỷ ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ có ý kiến xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCN QSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, ý kiến của cơ quan chức năng, chính quyền chỉ có ý nghĩa tham khảo, trong những trường hợp cụ thể có ý nghĩa quyết định (cần đề phòng ý kiến không minh bạch nhằm hợp pháp hóa hành vi sai trái của các cơ quan chức năng, chính quyền).
Ngoài những người là thành viên hộ gia đình có QSDĐ, Tòa án có thể sẽ đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị QSDĐ hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
c) Pháp luật tương ứng được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án: Xác định thành viên trong Hộ (áp dụng Luật Đất đai năm nào); Quyền định đoạt tài sản chung của Hộ gia đình (áp dụng BLDS nào); Nghị định, Thông tư hướng dẫn về việc ghi tên trên GCN QSDĐ (Nghị định, Thông tư nào).
Ngoài ra, đương sự cần lưu ý về Sổ hộ khẩu, vì Sổ hộ khẩu là loại giấy tờ để quản lý về nơi cư trú nên nó chỉ có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện được các tiêu chí để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2006). Vì vậy cần phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể; Nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang chung sống với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế mà phải nhận thức “đang chung sống” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia góp ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập.
Trong thực tế, có trường hợp một thành viên trong gia đình thoát ly khỏi quê hương để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác (trước thời điểm tạo lập QSDĐ) mà chưa tạo lập được tài sản riêng, chưa chuyển hộ khẩu thì vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình nhưng lại không có quyền định đoạt QSDĐ (Ví dụ đối với đất nhận chuyển nhượng QSDĐ của người khác).
Trường hợp khác, sau khi tạo lập QSDĐ, một người tuy không có tên trong sổ hộ khẩu hiện tại do chuyển hộ khẩu đi nơi khác, nhưng lại là thành viên sử dụng đất, do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của hộ gia đình và còn sống chung (có đóng góp trong việc nhận chuyển nhượng QSDĐ hay nằm trong đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ) thì vẫn là thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất (khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 102 BLDS 2015).
Trên đây là một số quy định pháp luật đất đai cần lưu ý để áp dụng trong việc giải quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ liên quan đến hộ gia đình trong thực tiễn hiện nay.
Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự
Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, phường Phước Tiến, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
Điện thoại: 0914 086 292