XÂY DỰNG NHÀ LÀM ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHÀ KẾ BÊN THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?

Hỏi: Chào Luật sư, tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Sát bên nhà tôi có nhà đang xây dựng, họ xây nhà khá lớn nên cũng làm ảnh hưởng ít nhiều tới nhà của tôi. Mới đây tôi phát hiện tường nhà tôi bị nứt, trước đó khi họ chưa xây dựng thì nhà tôi vẫn bình thường. Từ khi nhà họ xây thì nhà tôi xuất hiện những dấu hiệu rung, nứt. Vì sợ sự cố khác lớn hơn việc nứt tường nên tôi có sang để nhắc nhở họ về vấn đề đó nhưng phía họ phủi bỏ trách nhiệm cho là nhà tôi đã bị như vậy từ trước. Cho tôi hỏi trường hợp xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà tôi thì có bị xử phạt gì không? Tôi có được đền bù hay không?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:

Có nhiều trường hợp trong quá trình tiến hành thi công các công trình xây dựng không may gây ảnh hưởng đến tài sản của những nhà lân cận, thậm chí có nhiều trường hợp ảnh hưởng đến tính mạng, sức khỏe của con người.

Những trường hợp phát sinh bị xem là xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà xung quanh và phải đền bù theo quy định của pháp luật:

- Xây nhà làm nứt tường, nứt vách, gây thấm nước, dột nhà liền kề.

- Xây nhà dựng tường làm hở dầm móng, ảnh hưởng đến liên kết giữa tường và đất nền nhà liền kề.

- Làm vỡ, nứt, đứt đường ống nước và đường dây điện nhà liền kề.

- Xây nhà làm móng gây sụt lún, đội lên, làm nghiêng hoặc lún nhà bên cạnh.

- Máy móc thiết bị làm ổn nghiêm trọng hoặc vật liệu xây dựng rơi vương vãi.

Và Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc trong xây dựng:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.

Theo quy định trên đây thì khi muốn xây nhà thì chủ sở hữu cần phải tuân theo các quy định của pháp luật, không được gây ra thiệt hại cho tài sản của hàng xóm xung quanh. Do đó, việc hàng xóm xây nhà làm nứt nhà bạn là họ đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bạn đối với bất động sản và công trình liền kề xung quanh nên phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật dân sự 2015: việc bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.

Khi xảy ra vi phạm, tổn thất thì bên xây dựng phải chịu mức phạt hành chính theo quy định của pháp luật. Mức phạt này phụ thuộc vào tình trạng và mức độ ảnh hưởng của nhà liền kề. Xây nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề sẽ bị xử phạt như sau: 

Mức xử phạt hành chính được quy định tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”

Trong trường hợp xây dựng nhà ở gây nguy cơ sụp đổ các công trình lân cận, hoặc ảnh hưởng tới sức khoẻ, tính mạnh của người khác thì người vi phạm sẽ phải chịu trách niệm về dân sự. Mức bồi thường sẽ do hai bên tự thoả thuận. Nếu hai bên không thể thống nhất thì Toà án nhân dân các cấp sẽ can thiệp và giải quyết.

Theo quy định tại khoản 2 và Khoản 4 Điều 30 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về việc xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

“ 2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

...

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc bổ sung phương tiện, biện pháp che chắn theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này;

b) Buộc bồi thường thiệt hại theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 2 điều này.”

Luật sư Nha Trang

Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự