NHỮNG LOẠI ĐẤT NÀO KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?

18/07/2022 16:55

Hỏi: Chào Luật sư, tôi có thửa đất với diện tích khoảng gần 30 m2 được sử dụng từ trước năm 1993 (thửa đất nguyên thửa đã có diện tích như vậy) với mục đích để ở (trên đất đã xây dựng căn nhà cấp 4). Theo thông tin mà tôi nhận được thì không phải mọi loại đất đều được cấp sổ đỏ điều tôi băn khoăn không rõ thửa đất của tôi có được cấp sổ đỏ không. Và nếu được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải có diện tích từ bao nhiêu m2 trở lên thưa Luật sư?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:

Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ:

Sổ đỏ hay sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Người sử dụng đất được sử dụng đất thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng…theo quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, trong một số trường hợp được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất/thửa đất không được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể như sau:

Một là, người sử dụng đất là tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013 (đất được Nhà nước giao để quản lý).

Cụ thể, những loại đất được quy định tại Điều 8 Luật Đất đai 2013 gồm:

"Điều 8. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý

1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm

b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.

4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý."

Hai là, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

Người sử dụng đất là người đang quản lý, thuê, sử dụng đất…nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cũng là đối tượng không được cấp Giấy chứng nhận.

Ba là, không cấp Giấy chứng nhận cho người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất (trừ trường hợp những người này thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế);

Bốn là, không cấp Giấy chứng nhận cho những người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

Năm là, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận;

Ví dụ như: Việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ở nông thôn,...

Sáu là, không cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (ví dụ thông báo/quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh…);

Bảy là, không cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào một trong những mục đích sau đây:

- Mục đích xây dựng công trình công cộng (công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí);

- Hoặc đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;

- Hoặc khu vui chơi giải trí ngoài trời;

- Hoặc nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, có 7 trường hợp không được phép cấp Giấy chứng nhận như chúng tôi đã nêu ở trên. Do chúng tôi chưa có đầy đủ thông tin về thửa đất của bạn nên không thể kết luận thửa đất mà bạn đang sử dụng có thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận hay không. Bạn dựa trên những giải đáp của chúng tôi về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận để có câu trả lời cho tình huống của mình.

Diện tích bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ?

Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất là theo từng thửa (thửa đất được tách ra để bán, thửa đất được sử dụng nguyên thửa từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất,...).

- Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nguyên tắc xác định diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp thửa đất đề nghị cấp không có Giấy chứng nhận như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

..."

Như vậy, nếu thửa đất của bạn có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì toàn bộ thửa đất sẽ được công nhận là đất ở và được cấp Giấy chứng nhận khi thỏa mãn toàn bộ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.

- Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa cũng cần phải đảm bảo thỏa mãn hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Vì bạn chưa cung cấp cụ thể vị trí thửa đất của bạn nên chúng tôi có một số ví dụ để bạn tham khảo như sau:

Ví dụ 1: Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất (tính theo mức tối đa nhưng không vượt quá diện tích thửa đất), hạn mức giao đất ở tái định cư/giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn để làm nhà ở tại thành phố Hà Nội đối với hộ gia đình cá nhân được thực hiện theo quy định tại Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội như sau:

Khu vực

Mức tối thiểu

Mức tối đa

Các phường

30 m2

90 m2

Các xã giáp ranh các quận và thị trấn

60 m2

120 m2

Các xã vùng đồng bằng

80 m2

180 m2

Các xã vùng trung du

120 m2

240 m2

Các xã vùng miền núi

150 m2

300 m2

Ngoài ra, khoản 5 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định như sau:

"...

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

..."

Theo đó, mặc dù diện tích thửa đất của bạn không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất như quy định tại Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND (do có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu) nhưng nếu thửa đất đó thỏa mãn quy định tại khoản 5 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận.

Ví dụ 2: Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn ao hoặc hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh được quy định tại Điều 1 Quyết định 18/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Cụ thể, hạn mức như sau:

"Điều 1. Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:

1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.

2. Hạn mức đất ở quy định tại khoản 1 Điều này áp dụng cho các mục đích sau:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở.

b) Xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau:

- Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở;

- Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở;

- Cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Thu thuế sử dụng đất ở.

c) Bồi thường, hỗ trợ về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

d) Công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao."

Nếu tại thành phố Hồ Chí Minh thì thửa đất của bạn không bị áp dụng diện tích/hạn mức tối thiểu khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Do đó, thửa đất này vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện để được cấp theo quy định của pháp luật đất đai.

Kết luận: Nếu diện tích thửa đất của bạn nhỏ hơn so với hạn mức công nhận đất ở tại địa phương mà thửa đất này đã đảm bảo đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận với toàn bộ diện tích đất là đất ở.

Ngược lại, nếu diện tích thửa đất đề nghị xin công nhận quyền sử dụng lớn hơn so với hạn mức công nhận thì diện tích đất ở được công nhận là toàn bộ diện tích dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ nhà ở.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ?

Để tìm hiểu thêm các nội dung tư vấn khác pháp luật về đất đai, nhà ở. Bạn đọc có thể xem thêm tại LuatsuNhaTrang.vn hoặc Luatsukhanhhoa.com hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý của Công ty chúng tôi - Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự.

 
>