CÓ ĐƯỢC CHO MƯỢN SỔ ĐỎ ĐỂ THẾ CHẤP VAY NGÂN HÀNG?

11/03/2023 10:58

Hỏi: Chào luật sư, tôi có việc cần được tư vấn như sau: Tôi đã cho bạn tôi mượn sổ đỏ để chấp vay ngân hàng. Hiện tại tôi đang có nhu cầu cần bán đất nhưng sổ đỏ lại đang được thế chấp tại ngân hàng. Cho tôi hỏi làm cách nào để lấy được sổ ra ngay bây giờ?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:       

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Tuy nhiên, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hiện nay, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

“…

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

2. Khái niệm, lợi ích, đặc điểm của vay thế chấp ngân hàng

2.1. Khái niệm của vay thế chấp ngân hàng

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có nêu: 

“Điều 317. Thế chấp tài sản:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” 

Như vậy, vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Tùy từng ngân hàng và gói vay sẽ có các loại tài sản đảm bảo khác nhau, như: Sổ đỏ, sổ hồng, ô tô, hàng hoá luân chuyển, máy móc, thiết bị… Khi đi vay thế chấp, người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản đó, nhưng ngân hàng sẽ giữ các giấy tờ liên quan, chỉ khi người vay không thể trả được nợ thì lúc đó phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ.

2.2. Lợi ích khi vay thế chấp tại ngân hàng

- Số tiền được vay lớn (tối đa đến 100% giá trị tài sản đảm bảo), phù hợp với nhiều mục đích vay trả góp dài hạn như mua nhà, xây sửa nhà, mua ô tô, kinh doanh, du học…

- Thời gian vay dài khoảng 20 năm, 25 năm làm giảm gánh nặng trả nợ.

- Lãi suất cạnh tranh, với chương trình ưu đãi: Lãi suất có thể chỉ 6% – 8%/năm, hết ưu đãi lãi suất khoảng 10% -12%/năm.

- Khách hàng vẫn được sử dụng tài sản của mình.

2.3. Đặc điểm hình thức vay thế chấp

- Phải có tài sản đảm bảo, tài sản này này sẽ được ngân hàng thẩm định giá trị.

- Lãi suất thấp hơn nhiều so hình thức vay tín chấp.

- Thời gian cho vay kéo dài.

- Số tiền mà khách hàng có thể vay rất lớn và khoảng 70% – 80% giá trị tài sản đảm bảo.

- Hình thức trả nợ linh hoạt.

3. Có được cho mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng?

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“ Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Nội dung và mục đích  của giao dịch dân sự không không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

" Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở."

Như vậy, điều kiện của bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự. Căn cứ theo các quy định của pháp Luật trên thì ta chỉ có thể thể chấp sổ đỏ đi mượn trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chủ sở hữu nhà, đất trực tiếp thực hiện hợp đồng vay vốn với ngân hàng, sau đó thực hiện hoạt động cho vay lại với người có nhu cầu vay vốn ngân hàng.

Trường hợp 2: Được mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng khi có ủy quyền của chủ sở hữu, người mượn sổ đỏ được quyền kí hợp đồng thế chấp dựa vào hợp đồng ủy quyền.

4. Trách nhiệm của người cho người khác mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015 về bảo lãnh như sau:

“ Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.”

Theo quy định trên, việc cho người khác mượn sổ đỏ, tức là mang tài sản của mình ra bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của người đó là thoả thuận riêng của người cho mượn và người mượn. Nếu người mượn sổ của bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bạn vẫn phải trả nợ cho ngân hàng theo đúng hợp đồng bảo đảm đã ký. Trả nợ xong, bạn mới được nhận lại được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mình.

Như vậy, để có thể rút được sổ đỏ nhanh gọn và thuận tiện nhất, bạn có thể yêu cầu người mượn sổ dùng một tài sản khác để đề nghị ngân hàng nhận thế chấp thay thế cho tài sản của bạn. Hoặc bạn phải đứng ra trực tiếp trả nợ cho ngân hàng, sau đó yêu cầu người mượn sổ của bạn trả lại tiền cho bạn. Nếu người đó cố tình không trả, bạn có thể khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nơi người mượn sổ của bạn sinh sống, làm việc.

 
>