Bố mẹ tôi ở Vĩnh Thạnh, Nha Trang có để lại được hai mảnh đất liền kề cho hai anh em tôi. Nhưng do hai anh em có chút mâu thuẫn và tranh chấp về ranh giới thửa đất nên khi tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, em tôi không đồng ý ký vào bản mô tả về ranh giới thửa đất. Luật sư vui lòng cho tôi biết quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất?

Trả lời:

Về việc xác định ranh giới thửa đất: Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

Xác định ranh giới thửa đất:

1.1- Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2- Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất".

Như vậy theo quy định của pháp luật, trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó. Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 (hai) bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Giải pháp trong trường hợp người em không ký xác nhận giáp ranh:

Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

- Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất:

"2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

(a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

(b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

(c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó”.

Theo quy định trên, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có cán bộ đến đo đạc và phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai.

Do đó, nếu người em không ký giáp ranh, anh (chị) sẽ chưa thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp vì mâu thuẫn cá nhân mà người em không ký giáp ranh, gia đình anh (chị) có thể làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới Ủy ban nhân dân xã, đề nghị giải quyết. Trường hợp chủ sử dụng đất liền kề không ký bản mô tả ranh giới thửa đất mà không có lý do, không có bằng chứng về việc tranh chấp đất đai thì thửa đất vẫn được xác định theo các thành phần lập bản mô tả ranh giới còn lại.

Câu hỏi:

Tôi là người dân tại xã Vĩnh Phương, Nha Trang, Khánh Hòa, thông qua trang web của Công ty Luật Vũ Như Hảo và Cộng sự, tôi xin có câu hỏi như sau:

Đầu tháng 9/2018, chồng tôi uống rượu say nên trên đường đi làm về trên đường 23/10 Nha Trang đã gây ra tai nạn giao thông làm chết một người đi bộ sang đường; sau dó gia đình tôi đã gặp gỡ gia đình người bị nạn và đã thực hiện việc bồi thường đầy đủ các chi phí cho họ, gia đình người bị hại cũng có đơn xin không xử lý hình sự đối với chồng tôi. Xin cho biết trong trường hợp này, chồng tôi có phải chịu trách nhiệm hình sự nữa không?

Trả lời

Theo quy định tại Điều 260 Bộ luật hình sự 2015: Tội vi phạm quy định về tham gia giao thông đường bộ, thì người điều khiển phương tiện giao thông đường bộ mà vi phạm quy định về an toàn giao thông đường bộ gây thiệt hại cho tính mạng hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng cho sức khỏe, tài sản của người khác trong khi say rượu hoặc dùng các chất kích thích khác thì bị phạt tù từ ba năm đến mười năm.

Như vậy, theo quy định trên, chồng của bạn khi gây tai nạn trong tình trạng say rượu là tình tiết định khung hình phát quy định tại khoản 2 của điều luật nói trên. Mặc dù người gây tai nạn đã bồi thường thiệt hại về vật chất nhưng theo quy định của pháp luật người đó vẫn phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi đã gây ra vì tội vi phạm quy định về tham gia giao thông đường bộ, không phài thuộc nhóm các tội phạm chỉ khởi tố theo yêu cầu của người bị hại (quy định tại Diều Điều 155 Bộ luật TTHS 2015).

Việc người gây án đã chủ động bồi thường thiệt hại cho gia đình nạn nhân sẽ là tình tiết giảm nhẹ trách nhiệm hình sự đặc biệt khi vụ án được đưa ra xét xử.

CÂU HỎI:

Ba mẹ tôi có 7 người con trong đó có 2 người con đang định cư ở Pháp và Anh và một người con đã mất năm 2012 (đã có vợ và 1 con 3 tuổi). Lúc còn sống ba mẹ tôi có tạo lập một khối tài sản nhà và đất với diện tích 967 m² tại Nha Trang. Ba mẹ tôi mất do tai nạn giao thông vào năm 2016 và không để lại di chúc. Nay người con út đã bán mảnh 1/3 mảnh đất trên mà không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.

Vậy: Luật sư cho tôi hỏi chúng tôi có được đòi lại phần diện tích đất đã bán không? Những người được thừa hưởng tài sản của ba mẹ tôi là gồm những ai? Nếu những người thừa kế đều đồng ý bán mảnh đất đó đi mà 2 người ở nước ngoài hiện tại không thể về Việt Nam để ký các giấy tờ chuyển nhượng thì chúng tôi phải làm những thủ tục gì? Xin chân thành cám ơn Luật sư đã tư vấn cho tôi. Nếu có thể tôi muốn sử dụng các dịch vụ bên mình để hoàn tất các thủ tục giấy tờ đúng theo quy định của pháp luật.

TRẢ LỜI:

            Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Dựa trên những thông tin nội dung của câu hỏi mà bạn đã cung cấp và đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi xin phép được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất: Ba mẹ bạn đã qua đời và không để lại di chúc nên di sản là quyền sử dụng đất với diện tích 967 m² tại Nha Trang sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Căn cứ vào Điều 651 Bộ luât dân sự 2015 thì những người thừa kế theo pháp luật của ba mẹ theo thứ tự như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, những người thừa kế theo pháp luật của ba mẹ bạn là 7 người con và ba mẹ của ba mẹ bạn (tức là ông, bà nội, ông, bà ngoại - nếu họ còn sống). Ba mẹ bạn có 1 người con mất trước ba mẹ bạn nên con của người đó sẽ được thừa kế thế vị đối với tài sản mà đáng lý ra nếu còn sống thì ba của cháu sẽ được hưởng.

“Điều 652. Thừa kế thế vị

Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Thứ hai, vấn đề có một đồng thừa kế đã tự ý chuyển nhượng 1/3 phần đất này cho người khác thì giao dịch chuyển nhượng phần đất đó không có giá trị pháp lý và sẽ bị vô hiệu do vi phạm về điều cấm của pháp luật. Trong trường hợp này những đồng thừa kế khác có thể gửi đơn ra Toà án để yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng này vô hiệu và phần đất trong giao dịch chuyển nhượng đó vẫn thuộc di sản thừa kế chưa chia.

Thứ ba, nếu 2 người con của ba mẹ bạn ở nước ngoài và những đồng thừa kế còn lại đồng ý chuyển nhượng phần đất trên làm thế nào để chuyển nhượng khi 2 người này, không thể về Việt Nam để ký các văn bản liên quan? Trong trường hợp này 2 đồng thừa kế đang ở nước ngoài phải làm hợp đồng ủy quyền cho một người tại Việt Nam có thẩm quyền ký kết các văn bản liên quan. Hợp đồng ủy quyền này chỉ có giá trị pháp lý khi được hợp pháp hóa lãnh sự cụ thể, phải được Đại sứ quán Việt Nam đặt tại nước mà họ định cư Công chứng/chứng thực chữ ký và sau khi được công chứng/ chứng thực chữ ký tại Đaị Sứ quán Việt Nam tại Pháp, Anh thì người đó phải gửi về Việt Nam để người được ủy quyền đến văn phòng công chứng ký tiếp vào phần của bên nhận ủy quyền lúc này Hợp đồng ủy quyền đó mới có giá trị.

Địa chỉ: số 16, Mạc Đĩnh Chi, phường Phước Tiến, Nha Trang, Khánh Hòa

Số điện thoại: (+84.258)3 513 988 hoặc 0914086292 (Luật sư. Hảo)