“Giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường quá nhiều” – đây là câu nói quen thuộc của cả người dân lẫn doanh nghiệp trong hàng chục năm qua.
Nhưng từ ngày 1/1/2025, mọi thứ đã thay đổi: bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, cập nhật hàng năm, chứ không phải 5 năm/lần như trước nữa.

Vậy giá đất mới sẽ được xác định thế nào, ảnh hưởng ra sao đến người dân và doanh nghiệp, và cần lưu ý gì khi giao dịch nhà đất?
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng điểm một — bằng ngôn ngữ dễ hiểu nhất.

1. Giá đất là gì và vì sao quan trọng?

Giá đất là mức giá được Nhà nước công nhận cho một thửa đất cụ thể, làm căn cứ để:

1. Tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất;

2. Tính tiền thuê đất, thuế, lệ phí trước bạ;

3. Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

4. Và làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính khi giao dịch nhà đất.

Nói đơn giản:
Giá đất là “điểm mấu chốt” để xác định quyền lợi của người dân và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu giá đất quá thấp → người bị thu hồi đất chịu thiệt. Nếu quá cao → người mua nhà phải gánh thuế, phí lớn.

2. Điểm mới lớn nhất của Luật Đất đai 2024: “giá đất – gần với giá thị trường”

Trước đây, Việt Nam tồn tại hai loại giá đất song song:

1. Giá Nhà nước: do UBND tỉnh ban hành 5 năm/lần (bảng giá đất).

2. Giá thị trường: là giá giao dịch thực tế giữa người dân và doanh nghiệp.

Sự chênh lệch này từng lên tới hàng chục lần, gây ra hàng loạt bất cập:

1. Người bị thu hồi đất nhận bồi thường thấp;

2. Nhà đầu tư kê khai thuế thấp;

3. Cán bộ khó xác định giá trị thực khi xử lý hồ sơ, tạo kẽ hở tiêu cực.

🔹 Luật Đất đai 2024 đã bỏ cơ chế hai giá, thống nhất một giá đất theo thị trường, được xác định hằng năm (Điều 159 và Điều 160).

3. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần

Từ 2025, UBND cấp tỉnh phải ban hành bảng giá đất mới mỗi năm, thay cho chu kỳ 5 năm/lần như Luật Đất đai 2013.

Bảng giá đất sẽ:

1. Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí trước bạ;

2. Được xây dựng trên cơ sở giá phổ biến trên thị trường, thu thập qua dữ liệu giao dịch, đấu giá, chuyển nhượng thực tế;

3. Được công khai trên cổng thông tin điện tử, niêm yết tại UBND cấp xã để người dân dễ tiếp cận.

4. Phương pháp xác định giá đất mới

Theo Điều 161 Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ được xác định dựa trên các phương pháp định giá chính sau:

1️⃣ Phương pháp so sánh trực tiếp:
So sánh với giá chuyển nhượng của các thửa đất tương tự (vị trí, diện tích, mục đích, hạ tầng).

👉 Ví dụ:
Nếu một thửa đất ở phường Phước Long, Nha Trang có vị trí tương tự các lô đang giao dịch 65–70 triệu/m², thì giá đất Nhà nước cũng phải nằm quanh mức đó, chứ không thể chỉ 20–30 triệu/m² như bảng giá cũ.

2️⃣ Phương pháp thu nhập:
Dựa trên khả năng sinh lợi của đất (thường áp dụng cho đất sản xuất, kinh doanh, cho thuê).

👉 Ví dụ:
Một mảnh đất cho thuê bãi xe có lợi nhuận 600 triệu/năm, nếu tỷ suất lợi nhuận bình quân là 10%, thì giá trị đất sẽ khoảng 6 tỷ đồng.

3️⃣ Phương pháp chiết trừ:
Xác định giá đất từ tổng giá trị tài sản trừ đi giá trị công trình trên đất.

4️⃣ Phương pháp hệ số điều chỉnh:
Căn cứ vào giá đất thị trường và hệ số K điều chỉnh cho từng khu vực, từng loại đất.

5. Ai có thẩm quyền định giá và phê duyệt giá đất?

Theo Điều 164 Luật Đất đai 2024:

1. UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và quyết định giá cụ thể cho từng dự án, thửa đất.

2. Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (gồm đại diện Sở Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Cục Thuế...) sẽ thẩm định độc lập trước khi phê duyệt.

3. Bộ Tài nguyên & Môi trường sẽ ban hành khung phương pháp và tiêu chuẩn chung cho cả nước.

Điều quan trọng:
Mỗi tỉnh sẽ phải công khai cơ sở định giá, tránh tình trạng “định giá tùy tiện” hoặc “mỗi nơi một kiểu”.

6. Tác động thực tế đối với người dân và doanh nghiệp

📌 Đối với người dân:

1. Khi bị thu hồi đất, mức bồi thường sẽ sát giá thị trường hơn, hạn chế khiếu nại.

2. Khi chuyển nhượng, tặng cho, hoặc đăng ký sổ đỏ, thuế và lệ phí có thể tăng nhẹ vì giá đất cao hơn, nhưng quyền lợi được đảm bảo hơn.

👉 Ví dụ thực tế:
Trước đây, bà Lan ở phường Vĩnh Trường (Nha Trang) bị thu hồi 100 m² đất ở, bảng giá đất chỉ 15 triệu/m² – bà nhận 1,5 tỷ.
Theo cách định giá mới sát thị trường (60 triệu/m²), bà Lan có thể nhận tới 6 tỷ đồng tiền bồi thường – phản ánh đúng giá trị thực tế.

📌 Đối với doanh nghiệp:

1. Khi thuê hoặc giao đất, tiền sử dụng đất sẽ tăng, nhưng đổi lại, quy trình minh bạch, tránh “thỏa thuận ngầm” hay phải “bôi trơn”.

2. Nhà đầu tư có thể dự toán chi phí đất rõ ràng, dễ tính toán hiệu quả dự án hơn.

7. Vấn đề còn đặt ra

Mặc dù chủ trương “một giá đất theo thị trường” rất tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều thách thức:

1. Thiếu dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, do nhiều người vẫn khai giá thấp để giảm thuế.

2. Năng lực định giá đất ở cấp tỉnh còn chênh lệch; nhiều nơi thiếu chuyên gia thẩm định độc lập.

3. Cần cơ chế kiểm tra, giám sát, phản biện xã hội để tránh “bắt tay nâng giá” hoặc “ép giá” khi thu hồi đất.

8. Lời khuyên của Luật sư

1. Khi mua bán, chuyển nhượng, hãy kiểm tra bảng giá đất năm mới nhất tại Cổng thông tin Sở Tài nguyên & Môi trường địa phương.

2. Đừng vội tin “giá đất theo người quen trong ngành” – vì mọi giá đất giờ đây phải công khai, minh bạch.

3. Nếu bị thu hồi đất, hãy yêu cầu cơ quan Nhà nước cung cấp căn cứ định giá cụ thể, để đảm bảo quyền lợi của mình.

4. Với nhà đầu tư, nên tính toán lại dòng tiền và chi phí sử dụng đất theo giá mới từ năm 2025.

Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước ngoặt lớn trong chính sách giá đất – minh bạch hơn, công bằng hơn, và gần với giá thị trường hơn bao giờ hết.
Tuy việc triển khai còn cần thời gian, nhưng đây là bước đi đúng hướng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, TP. Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Tham gia cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA

Thời gian gần đây, mạng xã hội lan truyền thông tin cho rằng “sắp tới người dân khi mua bán nhà đất, xe ô tô sẽ không cần công chứng, không cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân”. Nhiều người vội tin rằng từ năm 2026 trở đi, các thủ tục này sẽ bị “bãi bỏ hoàn toàn”.
Tuy nhiên, sự thật không phải như vậy. Hãy cùng Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp phân tích để bạn hiểu đúng bản chất vấn đề.

1. Nguồn gốc của thông tin “bỏ công chứng khi chuyển nhượng nhà đất, xe”

Thông tin này xuất phát từ dự thảo Nghị quyết của Bộ Công an về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, trong đó có đề xuất bỏ yêu cầu công chứng, chứng thực và xác nhận tình trạng hôn nhân trong một số giao dịch dân sự nhất định – nếu đủ điều kiện về dữ liệu điện tử.

Nói cách khác, đây chưa phải là quy định có hiệu lực, mà chỉ là đề xuất trong quá trình lấy ý kiến các bộ, ngành.
Hiện nay, việc mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc xe vẫn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

2. Nội dung chính của đề xuất từ Bộ Công an

Theo dự thảo đang được thảo luận, Bộ Công an kiến nghị:

• Bỏ yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân, chưa kết hôn…) khi dữ liệu hộ tịch và dân cư đã được số hóa và liên thông.

• Bỏ hoặc rút gọn thủ tục công chứng trong trường hợp người dân ký hợp đồng điện tử, định danh qua VNeID mức 2, sử dụng chữ ký số và toàn bộ dữ liệu (về nhân thân, tài sản, hôn nhân, quyền sử dụng đất, phương tiện…) đã được xác thực tự động.

• Người dân vẫn có quyền lựa chọn công chứng nếu muốn – không bắt buộc phải bỏ công chứng.

Đây là bước chuẩn bị cho giai đoạn chuyển đổi số, giúp giảm giấy tờ, tiết kiệm thời gian, hướng đến mô hình giao dịch điện tử “không giấy tờ, không xác nhận thủ công”.

3. Thực tế hiện nay: vẫn phải công chứng và xác nhận hôn nhân như trước

Hiện tại (tháng 10/2025), các quy định pháp luật vẫn giữ nguyên:

1. Luật Đất đai 2024 vẫn yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 167 Luật Đất đai).

2. Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự về bất động sản, phương tiện có giá trị lớn phải lập thành văn bản, và trong nhiều trường hợp phải công chứng, chứng thực.

3. Khi một cá nhân kết hôn hoặc độc thân, việc chuyển nhượng tài sản chung – riêng phải có xác nhận tình trạng hôn nhân để xác định đúng quyền sở hữu.

👉 Do đó, mọi giao dịch nhà đất, ô tô hiện nay vẫn phải công chứng, chứng thực và có xác nhận tình trạng hôn nhân theo quy định.

Nếu bạn không thực hiện công chứng mà chỉ viết tay, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý, không thể đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước, và có thể phát sinh tranh chấp.

4. Khi nào có thể “bỏ công chứng” thật sự?

Theo lộ trình, dự thảo Nghị quyết của Bộ Công an mới đang trong giai đoạn lấy ý kiến các bộ, ngành.
Nếu được thông qua, việc triển khai sẽ thí điểm tại một số địa phương có cơ sở dữ liệu số hóa hoàn thiện, trước khi áp dụng toàn quốc, dự kiến từ năm 2026 trở đi.

Tuy nhiên, để “bỏ công chứng” hoàn toàn, cần có:

1. Hạ tầng dữ liệu điện tử đầy đủ (liên thông giữa dân cư, hộ tịch, đất đai, phương tiện).

2. Hệ thống định danh điện tử an toàn tuyệt đối.

3. Cơ chế lưu trữ, bảo vệ hợp đồng điện tử được pháp luật công nhận và tra cứu được khi xảy ra tranh chấp.

Do đó, trong ngắn hạn (năm 2025–2026), người dân vẫn phải công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân như bình thường.

5. Cảnh báo: Không nên hiểu sai và áp dụng sai quy định

Hiện nay, trên mạng có một số video hoặc bài đăng khẳng định “từ năm 2026 không cần công chứng khi bán đất, bán xe”.
Đây là thông tin chưa chính xác, bởi:

1. Dự thảo chưa được Chính phủ phê duyệt.

2. Các quy định hiện hành của Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình vẫn còn hiệu lực.

3. Việc tự ý mua bán không công chứng có thể khiến hợp đồng vô hiệu, mất quyền lợi khi tranh chấp.

👉 Vì vậy, người dân cần hết sức thận trọng, không nên tin vào các quảng cáo, hướng dẫn sai lệch trên mạng.

Nếu muốn giao dịch nhanh gọn, bạn có thể sử dụng dịch vụ công chứng lưu động hoặc công chứng điện tử (đã được thí điểm tại một số địa phương).

6. Hiểu đúng để không bị nhầm lẫn

Tóm lại:

1. Chưa có quy định chính thức nào cho phép bỏ công chứng khi chuyển nhượng nhà đất, xe ô tô.

2. Hiện tại, mọi giao dịch vẫn phải công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân theo quy định pháp luật hiện hành.

3. Đề xuất của Bộ Công an mới dừng ở mức dự thảo, hướng tới tương lai số hóa toàn diện, chưa có hiệu lực thi hành.

Người dân cần chờ văn bản chính thức của Chính phủ hoặc Quốc hội ban hành, đồng thời nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết hợp đồng có giá trị lớn.

Tư vấn pháp lý – Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp

Nếu bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất, chuyển nhượng xe hoặc muốn kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được luật sư tư vấn miễn phí bước đầu và hỗ trợ công chứng, sang tên đúng quy định.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, TP. Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline (Zalo): 0914.086.292
🌎 Tham gia Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA

Trên thương trường, ai cũng mong được khởi nghiệp, phát triển và mở rộng. Nhưng ít ai chuẩn bị cho ngày mình phải dừng lại.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp chọn sai cách “kết thúc” — để rồi vướng nợ thuế, tranh chấp lao động, hoặc bị treo mã số doanh nghiệp trong nhiều năm.
Giải thể, nếu được thực hiện đúng, không chỉ là hành động chấm dứt hoạt động, mà còn là bước đi chiến lược để bảo toàn danh dự và pháp nhân.

1. Khi nào doanh nghiệp nên giải thể?

Theo Điều 207 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp được phép giải thể trong các trường hợp:
1️⃣ Kết thúc thời hạn hoạt động ghi trong Điều lệ mà không gia hạn;
2️⃣ Theo quyết định của chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Đại hội đồng cổ đông;
3️⃣ Không còn đủ số lượng thành viên tối thiểu trong 6 tháng liên tục mà không khắc phục;
4️⃣ Bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Nhiều người coi giải thể là thất bại. Nhưng thực ra, đây là hành động tự nguyện và có trách nhiệm — nhằm chấm dứt hoạt động khi doanh nghiệp không còn khả năng hoặc nhu cầu tiếp tục kinh doanh.
Biết “rút lui đúng lúc” đôi khi lại là bước đệm cho một khởi đầu mới thông minh hơn.

2. Trình tự giải thể doanh nghiệp – Không đơn giản chỉ là “đóng cửa nghỉ chơi”

Giải thể là một quy trình pháp lý nghiêm ngặt, gồm nhiều bước rõ ràng được quy định tại Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020:

Bước 1: Ra quyết định giải thể
Doanh nghiệp phải có nghị quyết hoặc quyết định của chủ sở hữu, HĐTV hoặc ĐHĐCĐ, trong đó nêu rõ lý do, thời hạn thanh toán nợ, phương án xử lý hợp đồng, tài sản và lao động.

Bước 2: Công bố quyết định giải thể
Quyết định này phải được gửi tới cơ quan đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế, người lao động, chủ nợ và niêm yết công khai trên Cổng thông tin quốc gia.

Bước 3: Thanh toán các nghĩa vụ tài chính
Doanh nghiệp cần hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ về thuế, nợ bảo hiểm, tiền lương và các hợp đồng chưa thanh lý.

Bước 4: Nộp hồ sơ giải thể
Chỉ khi doanh nghiệp đã thanh toán toàn bộ nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký kinh doanh mới xóa tên doanh nghiệp khỏi hệ thống quốc gia.

3. Rủi ro thường gặp khi giải thể sai quy trình

Luật sư Vũ Như Hảo, Giám đốc Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp, chia sẻ rằng:

“Giải thể doanh nghiệp không phải là ‘đi ra cửa một cách im lặng’, mà là quy trình pháp lý có trật tự. Chỉ cần làm sai một bước, doanh nghiệp có thể ‘chết mà vẫn chưa yên’.”

Một số rủi ro phổ biến:

• Giải thể khi chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế: hồ sơ bị treo, người đại diện vẫn bị truy thu, không được thành lập doanh nghiệp mới.

• Giải thể khi đang có tranh chấp: hồ sơ bị từ chối và chuyển sang diện “phá sản”.

• Không thông báo chấm dứt hợp đồng lao động đúng luật: khiến doanh nghiệp bị khởi kiện đòi bồi thường.

• Không lưu trữ sổ sách, hồ sơ kế toán: dẫn đến rủi ro khi cơ quan Nhà nước kiểm tra hậu giải thể.

Ví dụ thực tế:
Một công ty du lịch ở Nha Trang đã gửi hồ sơ giải thể trong thời kỳ dịch COVID-19. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế và bảo hiểm xã hội. Hơn một năm sau, mã số thuế vẫn “treo”, giám đốc không thể mở công ty mới, cũng không được khôi phục doanh nghiệp cũ.

4. Cách “dừng lại” đúng pháp luật và đúng danh dự

Giải thể doanh nghiệp đúng luật là kết thúc trong trật tự và minh bạch.
Để thực hiện an toàn, doanh nghiệp cần:

• Lập kế hoạch giải thể chi tiết, phân công rõ người phụ trách tài chính, nhân sự và hồ sơ pháp lý;

• Thanh toán toàn bộ nghĩa vụ thuế, bảo hiểm, lương, hợp đồng trước khi nộp hồ sơ;

• Công bố công khai quyết định giải thể để tránh hiểu lầm và ngăn ngừa tranh chấp;

• Lưu trữ hồ sơ doanh nghiệp ít nhất 10 năm sau giải thể để bảo vệ quyền lợi khi cần đối chiếu.

Giải thể không đồng nghĩa với thất bại. Nó thể hiện bản lĩnh của người lãnh đạo biết tự đánh giá, tự dừng đúng lúc và dọn đường cho tương lai.

5. Phân biệt giữa giải thể và phá sản

Một điểm mà nhiều doanh nghiệp thường nhầm lẫn:

• Giải thể là hành động tự nguyện, khi doanh nghiệp chủ động chấm dứt hoạt động và thanh toán đầy đủ các khoản nợ.

• Phá sản là bị động, xảy ra khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và phải thực hiện theo quy trình tố tụng tại Tòa án.

Như vậy, giải thể là “rút lui trong danh dự”, còn phá sản là “rút lui trong buộc phải tuân thủ”.

Giải thể doanh nghiệp không phải là cái kết, mà là sự khép lại trật tự của một hành trình kinh doanh.
Làm đúng, doanh nghiệp giữ được uy tín, người đại diện bảo toàn danh dự, và mở ra cơ hội khởi nghiệp mới.
Làm sai, hệ lụy có thể kéo dài nhiều năm – từ việc bị truy thu, bị treo mã số thuế đến mất quyền đăng ký kinh doanh mới.

Biết khi nào nên dừng lại và dừng đúng cách, đó không chỉ là năng lực quản trị – mà còn là dấu ấn của một doanh nhân bản lĩnh.

📍 CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938