Trong thực tế, rất nhiều người vì tin tưởng mà lập hợp đồng ủy quyền cho người quen, người thân đi thay mình thực hiện thủ tục đất đai. Tuy nhiên, chỉ một sơ suất nhỏ – hoặc một sự lạm quyền có chủ đích – có thể khiến quyền lợi của chủ đất bị xâm hại nghiêm trọng.
Bản án phúc thẩm số 168/2023/DS-PT của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là ví dụ điển hình. Vụ việc xoay quanh việc bên được ủy quyền tự ý bán đất, không thông báo cho bên ủy quyền, dẫn đến tranh chấp kéo dài và hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu.
Từ vụ án này, người dân – đặc biệt là những ai có nhu cầu ủy quyền liên quan đến nhà đất – sẽ nhìn thấy những rủi ro pháp lý rất lớn nếu không hiểu đúng bản chất của hợp đồng ủy quyền và các giới hạn của nó.
1. Bối cảnh tranh chấp: Khi lòng tin bị đặt nhầm chỗ
Ngày 17/6/2022, bà Võ Thị Y lập hợp đồng ủy quyền cho bà Trần Thị T, cho phép bà T toàn quyền thay mặt mình thực hiện các thủ tục liên quan đến thửa đất số 12, tờ bản đồ số 63, xã B., huyện X.
Theo hợp đồng, bà T được:
-
thay mặt nhận giấy tờ, hồ sơ, bồi thường, hỗ trợ;
-
làm thủ tục chia tách, cấp đổi giấy chứng nhận;
-
và thực hiện các công việc pháp lý liên quan.
Tuy nhiên, hợp đồng hoàn toàn không cho phép bà T TỰ Ý CHUYỂN NHƯỢNG tài sản của bà Y.
Dù vậy, chỉ 12 ngày sau khi nhận ủy quyền, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C – bà P, nhận đủ tiền và không hề thông báo cho bà Y.
Hành vi này dẫn đến tranh chấp: bà Y khởi kiện yêu cầu:
-
hủy hợp đồng ủy quyền,
-
hủy hợp đồng chuyển nhượng,
-
và yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Quan điểm của cấp sơ thẩm: Hủy hợp đồng ủy quyền
Tòa án huyện Xuyên Mộc (cấp sơ thẩm) cho rằng bà T vi phạm nghĩa vụ theo Điều 565, 566 Bộ luật Dân sự 2015, khi:
-
không báo cáo quá trình thực hiện công việc,
-
không giao lại tài sản,
-
tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì vậy, cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng ủy quyền.
Tuy nhiên, phán quyết này chưa hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
3. Quan điểm của Tòa phúc thẩm: Không phải “hủy” mà phải “chấm dứt” hợp đồng ủy quyền
Tại bản án phúc thẩm số 168/2023/DS-PT, TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã nhận định rõ:
✔ Theo Điều 569 BLDS 2015, hợp đồng ủy quyền chỉ có thể “chấm dứt”, không thể “hủy”
Điều 569 quy định các trường hợp hợp đồng ủy quyền chấm dứt, bao gồm:
-
Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt,
-
Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt,
-
Bên ủy quyền chết, mất năng lực hành vi, v.v.
Do đó, việc cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng là sai quy định, thay vào đó phải tuyên “chấm dứt hợp đồng ủy quyền” giữa bà Y và bà T.
Đây là điểm pháp lý quan trọng mà rất nhiều người – kể cả trong thực tiễn xét xử – thường nhầm lẫn.
4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bị tuyên vô hiệu hoàn toàn
Tòa phúc thẩm xác định:
✔ Bà T không có quyền đại diện để ký hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng ủy quyền không trao cho bà T quyền bán đất. Việc bà T tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng với ông C – bà P là vượt quá phạm vi đại diện, vi phạm Điều 141 và Điều 117 Bộ luật Dân sự.
✔ Đây là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật → Hợp đồng phải vô hiệu
Căn cứ Điều 117 BLDS, giao dịch dân sự vô hiệu khi:
-
chủ thể không có quyền xác lập giao dịch,
-
mục đích, nội dung vi phạm điều cấm.
Do đó, Tòa tuyên:
-
Hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/6/2022 là vô hiệu,
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giao cho ông C – bà P phải hoàn trả lại để làm thủ tục cấp đổi,
-
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Phán quyết này khẳng định nguyên tắc quan trọng:
Người được ủy quyền không đương nhiên được quyền bán tài sản, trừ khi được ghi rõ trong hợp đồng.
5. Bài học pháp lý rút ra từ bản án
Từ vụ án, có thể thấy những rủi ro rất lớn khi lập hợp đồng ủy quyền tùy tiện:
(1) Hợp đồng ủy quyền phải rất rõ phạm vi – đặc biệt về quyền chuyển nhượng
Nếu hợp đồng không ghi rõ “được quyền bán tài sản”, mọi giao dịch chuyển nhượng đều có nguy cơ bị vô hiệu.
(2) Chủ đất phải thường xuyên theo dõi, quản lý quá trình ủy quyền
Không nên giao toàn bộ hồ sơ, giấy tờ bản chính nếu không có biện pháp kiểm soát.
(3) Người nhận ủy quyền tuyệt đối không được “lạm quyền”
Tự ý bán tài sản sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường và giao dịch bị vô hiệu.
(4) Khi phát sinh tranh chấp – cần hiểu đúng thuật ngữ pháp lý
Ủy quyền chỉ “chấm dứt”, không phải “hủy”.
Bản án 168/2023/DS-PT là lời cảnh tỉnh mạnh mẽ cho những ai đang hoặc sẽ lập hợp đồng ủy quyền liên quan đến đất đai. Lòng tin là cần thiết, nhưng phải dựa trên cơ sở pháp lý chặt chẽ.
Chỉ một câu văn thiếu chính xác trong hợp đồng, hoặc một hành vi vượt quá quyền hạn của người được ủy quyền, có thể khiến cả khối tài sản bị cuốn vào tranh chấp kéo dài và thiệt hại không thể đo đếm.
Nếu bạn đang chuẩn bị lập hợp đồng ủy quyền, giao dịch mua bán hoặc sang tên sổ đỏ, hãy tham khảo ý kiến của luật sư để bảo vệ quyền lợi ngay từ đầu.
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938