GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI UBND CẤP XÃ - NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT!

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Hiện nay đây là tranh chấp xảy ra phổ biến nhất tại Việt Nam. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. 

Tuy nhiên, hiên nay, việc tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại một số đại phương vẫn chưa được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật, khiến các đương sự trong vụ tranh chấp gặp phải những rắc rối trong quá trình giải quyết vụ án. Những sai sót thường gặp phải có thể kế đến như: thiếu thành phần tham gia, công chức địa chính hoặc tư pháp cấp xã chưa tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, công chức địa chính không phác họa sơ đồ phần đất tranh chấp… 

Vì vậy trong phạm vi bài viết này, Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự đưa ra qui trình giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã theo qui định pháp luật để cung cấp kiến thức cho các đương sự, tránh việc thực hiện không đúng pháp luật, gây mất thời gian và công sức. 

1. Nộp và tiếp nhận hồ sơ: 

Về hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: Pháp luật không quy định cụ thể hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là gì. Tuy nhiên, về cơ bản hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải bao gồm: 

• Đơn yêu cầu hòa giải quyết tranh chấp đất đai; và các tài liệu, chứng cứ khác (nếu có); 
• Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở (bản sao); 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục thửa đất; giấy tay mua bán, sang nhượng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 
• Giấy Chứng minh nhân dân của người yêu cầu… 

2. Quá trình giải quyết hồ sơ của UBND cấp xã: 

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và tài liệu, chứng cứ kèm theo (nếu có), UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: 

• Thứ nhất, Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. 

Đây là một thủ tục bắt buộc phải thực hiện nhằm mục đích đảm bảo cho việc hòa giải mang lại hiệu quả và thuyết phục. Công việc này thường do công chức tư pháp hoặc địa chính thực hiện và sau đó lập báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh nội dung tranh chấp đất đai. Nội dung báo cáo có các nội dung chủ yếu sau: 

+ Xác định rõ quan hệ tranh chấp mà các bên yêu cầu giải quyết là gì: ai tranh chấp với ai (cá nhân với cá nhân hay hộ gia đình tranh chấp, lưu ý phân biệt vì hệ quả pháp lý khác nhau); diện tích, loại đất tranh chấp, yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu của bị đơn. 

+ Nguồn gốc và quá trình sử dụng. 

+ Thông tin hồ sơ địa chính qua các thời kỳ (tờ bản đồ, diện tích, loại đất, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…). 

+ Hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp (phải kiểm tra hiện trường, lưu ý thủ tục kiểm tra hiện trường phải đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định); so sánh thông tin địa chính qua các thời kỳ và phải có lý giải sự biến động (nếu có). 

+ Nguyên nhân và diễn biến phát sinh tranh chấp và kết quả hòa giải ở cơ sở, tự hòa giải. + Tình trạng sử dụng đất hiện nay của các bên tranh chấp (hoàn cảnh về đất ở, đất sản xuất của các bên tranh chấp). 

• Thứ hai, thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã gồm: 

+ Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; 

+ Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; 

+ Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; 

+ Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; 

+ Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. 

+ Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh. So với quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 có điểm mới về thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, đó là bổ sung thêm tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng ấp, khóm và đại diện của ít nhất 02 hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó. 

• Thứ ba, tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 

Trước khi tổ chức cuộc họp hòa giải, UBND cấp xã phải gửi thư mời đến tất cả các bên tranh chấp và thành viên tổ hòa giải. Và việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp, tại cuộc họp hòa giải có một bên tranh chấp hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt thì phải hoãn cuộc họp hòa giải và tổ chức lại cuộc họp hòa giải lần thứ hai. Việc hoãn cuộc họp hòa giải phải lập thành biên bản và ghi rõ lý do hoãn cuộc họp. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. 

3. Lập biên bản hòa giải khi giải quyết tranh chấp: 

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: 

• Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; 

• Thành phần tham dự hòa giải; 

• Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); 

• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; 

• Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận. 

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã. Trường hợp, sau khi thông qua biên bản hòa giải mà một trong các bên đương tranh chấp không đồng ý ký tên vào biên bản hòa giải thì phải lập biên bản để lưu vào hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai. 

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. 

– Giải quyết trong trường hợp hòa giải không thành Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là: 

+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. 

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.